Многие ошибочно полагают, что инвестирование – плевое дело. Но все далеко не так просто, как кажется на первый взгляд. Недостаточно иметь определенную сумму денег. Инвестирование требует комплексного и взвешенного подхода. Здесь важно оценить существующие риски, ликвидность, просчитать предполагаемую доходность. Только так вы сможете определить оптимальный способ капиталовложения и добиться того, чтобы инвестированные средства действительно работали на вас и регулярно приносили хороший доход.
Одним из наиболее перспективных и стабильных инвестиционных инструментов уже много лет подряд является недвижимость. Считается, что любые капиталовложения в недвижимые объекты сопряжены с минимальными рисками, при этом доходность практически всегда высока. Более того, для успешного инвестирования не обязательно иметь огромные деньги, ведь сегодня можно вкладываться в недвижимость еще на начальном этапе ее строительства либо стать долевым партнером.
С чего начать инвестирование в недвижимость, на что обращать внимание при покупке того или иного объекта, как впоследствии зарабатывать деньги, и какие способы капиталовложений наиболее популярны в 2021 году? Со всем этим разбираемся в нашем обзоре.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
В любой инвестиционной сфере есть свои недостатки и определенные риски, поэтому предварительно необходимо взвесить все “за” и “против”, чтобы понять, какой вариант капиталовложения ближе всего конкретно вам.
Для начала разберемся со всеми плюсами и минусами такого инвестирования. Учитывая мнения экспертов и опытных инвесторов, выделим несколько ключевых преимуществ:
- минимальные риски. По сравнению с другими популярными активами, в которые часто вкладываются пользователи, недвижимость обладает главным достоинством – она практически никогда не дешевеет;
- регулярный пассивный доход. Приобретя любой недвижимый объект, вы можете его практически сразу сдавать в аренду и получать стабильную прибыль на долгосрочной основе;
- хорошая ликвидность. Как правило, спрос на жилую, коммерческую и прочую недвижимость всегда достаточно высокий (особенно если она находится в городе в хорошем районе). Ее можно продать в любое время по среднерыночной цене;
- большой выбор вариантов. В зависимости от бюджета, которым вы располагаете, а также поставленных целей, можно приобрести как небольшую квартиру за городом, так и огромное офисное помещение в центре. Вариантов всегда масса – на любой вкус и кошелек;
Однако инвестирование в недвижимость не лишено недостатков, и о них стоит помнить, выбирая данный способ капиталовложения. Речь идет о:
- зависимости от экономической обстановки в стране, в которой находится тот или иной объект (в первую очередь, она влияет на спрос);
- достаточно высоких ценах на недвижимость. Так или иначе, чтобы приобрести даже хотя бы одну комнату в каком-то помещении, понадобится приличная сумма, особенно если здание находится в городе;
- дополнительных расходах. Чаще всего при покупке жилого или коммерческого объекта недвижимости в нем приходится делать ремонт, чтобы впоследствии сдавать его в аренду либо перепродать за значительно большую сумму. Не стоит забывать и о коммунальных платежах, которые придется совершать ежемесячно, независимо от того, используете вы недвижимость, или она просто стоит без дела;
- форс-мажорных ситуациях. К ним относятся военные конфликты, экологические катастрофы, природные катаклизмы и пр. Вследствие этого объект недвижимости может не просто подешеветь в несколько раз, но и вовсе обесцениться.
Популярные варианты инвестирования в недвижимость в 2021 году
Несмотря на экономический кризис и нестабильную обстановку во всем мире, вызванную пандемией коронавируса, спрос на недвижимость практически не изменился. Люди как нуждались, так и продолжают нуждаться в приобретении/аренде жилья, объектов для ведения бизнеса, земли, гаражей и пр., поэтому инвестирование в любую недвижимость – это всегда выгодно и перспективно.
Чтобы начать инвестировать, вам необходимо выполнить 5 простых шагов:
- определить свои финансовые возможности (чтобы не попасть в долговую яму и не стать заложником возможной экономической ситуации, которая может сложиться в вашей стране или во всем мире);
- изучить все предложения на рынке недвижимости;
- выбрать объект для инвестирования;
- непосредственно заключить сделку покупки/продажи;
- извлекать прибыль.
Есть несколько способов заработка на покупке недвижимых объектов – приобретение с целью дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду (и, как следствие, получения пассивного дохода). Вариантов для инвестирования масса, но мы рассмотрим наиболее популярные и перспективные в 2021 году, по мнению экспертов.
Жилая недвижимость
В зависимости от вашего бюджета, можно приобрести первичное (на которое еще ни разу не было оформлено право собственности физического лица) или вторичное (после одного или нескольких хозяев) жилье:
- эконом-класса (занимает около 70% всего рынка недвижимости). Как правило, оно находится в спальном районе либо на окраине города, имеет типовую планировку, относительно небольшую площадь. Его главное преимущество, как понятно из названия, – сравнительно низкая стоимость. Кстати, в период экономического кризиса именно квартиры/дома этого класса имеют наибольший спрос;
- бизнес-класса (занимает примерно 25%). К этой группе недвижимости относятся в основном здания, возведенные из силикатного кирпича либо по монолитно-каркасной технологии. Минимальная площадь, рассчитанная на одного жителя, составляет примерно 40-45 квадратных метров. В таких жилых комплексах, как правило, есть круглосуточная охрана, служба консьержа и прочие блага цивилизации. Стоимость таких объектов недвижимости дороже эконом-вариантов в среднем на 20-30%;
- премиум-класса (5%). Дома возводятся по технологии “кладка из керамического кирпича” или “монолитный каркас” с улучшенной планировкой. В ЖК предусмотрены подземный паркинг, круглосуточная охрана, бесшумные лифты и др.;
- де-люкс (2%). Главные особенности такого жилья — не более 1-2 квартир на площадке, возведение по индивидуальным проектам, наличие самых современных инженерных коммуникаций, сауны, бассейна на территории ЖК и многое другое.
Чаще всего инвесторы приобретают жилую недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. В зависимости от класса, месторасположения и состояния жилья при правильном подходе его стоимость может полностью окупиться в течение 6-10 лет (реже 4-5). При этом риск вложений в такие объекты недвижимости минимальный.
Жилье в новостройках на этапе строительства
Сегодня это один из самых популярных вариантов инвестирования, ведь у вас есть возможность купить квадратные метры за бесценок, а когда ЖК будет сдан в эксплуатацию, продать в несколько раз дороже. Конечно, это один из самых рискованных вариантов, так как никто не может гарантировать, что строительство дома будет успешно завершено.
Чтобы вы могли объективно оценить, насколько целесообразно вкладывать деньги в строящуюся недвижимость, давайте рассмотрим все преимущества и недостатки такого приобретения.
Плюсы:
- высокая доходность (от 25-30%);
- независимость от курса доллара и колебаний в сфере экономики (если вы заключили с застройщиком контракт на определенную сумму, она не изменится в процессе возведения строения);
- относительно небольшое капиталовложение;
- возможность выбрать подходящую планировку, этаж;
- широкий выбор вариантов для инвестирования.
Минусы:
- возможность “попасть” на неблагонадежного застройщика;
- несвоевременная сдача готового дома в эксплуатацию;
- заморозка стройки или снос здания (в случае, если у застройщика нет определенных документов либо какая-то сделка будет признана незаконной).
Чтобы исключить все риски, необходимо тщательно проверить застройщика, определить его репутацию, время работы на рынке недвижимости, количество сданных объектов. Также, воспользовавшись достоверными источниками информации, выясните, случались ли какие-либо казусы в его работе, были ли задержки и с чем они связаны.
Загородная недвижимость
С каждым днем она набирает все большую популярность (пропорционально этому растут цены на нее), так как многие жители городов стремятся приобрести постоянное жилье или дачный домик подальше от суеты, шума, выхлопных газов транспорта. Поэтому, покупая такую недвижимость, можно рассчитывать на хорошую прибыль в будущем.
Среди наиболее популярных вариантов капиталовложения в загородные объекты:
- покупка на стадии строительства или земли, которая готовилась для возведения на ней строения (в таком случае можно купить дом буквально за копейки, вложить определенную сумму, чтобы достроить его и провести ремонт – и продавать уже по среднерыночной цене);
- приобретение готового дома (первое время его можно сдавать в аренду, а в будущем, дождавшись повышения цен на загородную недвижимость, продать на порядок дороже).
При правильном подходе доходность такого инвестирования может составлять до 30-40%, а то и выше.
Объекты, используемые для коммерческой деятельности
Такой вариант капиталовложения чаще всего выбирают более опытные инвесторы. Коммерческие объекты недвижимости могут использоваться в нескольких целях:
- для организации собственного предприятия по производству какой-либо продукции либо предоставления всевозможных услуг (этот вариант больше всего подходит людям, у которых уже имеется разработанный бизнес-план либо есть опыт ведения собственного бизнеса);
- для сдачи в аренду и получения пассивного дохода на постоянной основе;
- для перепродажи (можно, например, приобрести здание в неудовлетворительном состоянии, провести капремонт и продать уже в несколько раз дороже).
Судя по статистике, наиболее популярные и, вместе с тем, рентабельные коммерческие помещения – небольшой площади (до 30 квадратных метров). Их достаточно легко сдать в аренду или перепродать, так как они считаются универсальными и самыми ходовыми: используются под небольшие офисы, туристические фирмы, маленькие магазины и пр.
В зависимости от состояния приобретенного коммерческого здания, его месторасположения и грамотного подхода к сдаче в аренду, доходность такого помещения может составлять:
- первоклассной недвижимости в офисном сегменте – до 8-9%;
- торговой – до 10-15%;
- складской и индустриальной – до 11-12%.
Средний срок окупаемости составляет 8-10 лет (опять-таки все зависит от того, насколько правильно и взвешенно вы подошли к данному вопросу).
Земельные наделы
Этот вариант инвестирования требует куда меньших вложений, нежели предыдущие. Более того, он имеет массу преимуществ:
- нет необходимости дополнительно вкладываться в ремонт;
- не нужно оплачивать коммунальные услуги;
- низкий риск попасть на мошенников;
- более упрощенный процесс приобретения и оформления;
- сравнительно невысокие налоги;
- нет необходимости пользоваться услугами риелторов.
В зависимости от поставленных целей, можно инвестировать средства в землю, которая в дальнейшем будет отведена для строительства, либо наделы, используемые в промышленности, сельском хозяйстве. Если первый вариант актуален преимущественно только для перепродажи (или возведения собственной постройки), то второй позволяет сдавать участок в долгосрочную аренду (например, фермерам), перепродавать или в будущем самостоятельно заниматься сельским хозяйством.
Однако существуют и несколько недостатков такого инвестирования: ужесточение контроля со стороны государства (участки должны использоваться строго по своему назначению) и периодический рост налогов (никто не может на 100% спрогнозировать, какая цифра будет актуальна по окончании пандемии коронавируса). Поэтому данный вариант, как и другие, также сопряжен с определенными рисками.
Парковочные места, гаражи
Учитывая густонаселенность многих городов, эти объекты недвижимости сегодня считаются дефицитными и пользуются небывалым спросом, поэтому многие инвесторы на этом успешно зарабатывают. Они покупают парковочные места на наземных или подземных парковках, отдельностоящие гаражи либо в кооперативах с целью их дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду. Среди главных преимуществ таких капиталовложений можно выделить:
- невысокую стоимость;
- минимальный комплект необходимых для оформления сделки документов;
- отсутствие дополнительных капиталовложений (за исключением случаев, когда вы захотите, например, облагородить/реконструировать гараж).
При сдаче в аренду такой недвижимости доходность, конечно, не будет заоблачная. Тем не менее, постепенно можно скопить вложенную сумму и впоследствии продать объект за хорошие деньги (его стоимость растет пропорционально спросу).
Фонды недвижимости
Суть такого инвестирования заключается в том, что человек приобретает паи какого-либо фонда, который занимается капиталовложением в недвижимость. Это значит, что вы не напрямую решаете вопросы купли/продажи/аренды, а доверяете это дело профессионалам, у которых есть сформированная клиентская база, необходимые связи и знания всех тонкостей инвестирования. Доходность таких капиталовложений, как правило, составляет более 5-8% в год. При этом вам ничего не нужно делать – это отличный способ получения пассивного дохода (который так же, как и предыдущие варианты, не лишен рисков).
Зарубежная недвижимость
Это популярный, перспективный, но достаточно проблематичный способ инвестирования. Чем обусловлена популярность приобретения недвижимости за границей:
- такие объекты практически никогда не дешевеют;
- их можно сдавать в аренду за хорошие деньги, а в будущем рассматривать как вариант для переезда на ПМЖ;
- покупая такое жилье, можно получить вид на жительство в той или иной стране.
Однако существуют и недостатки:
- достаточно высокая стоимость;
- возможны проблемы с оформлением документов (поэтому придется обращаться за помощью к специализированным компаниям);
- могут быть высокие налоги на недвижимость, коммунальная оплата.
Что касается выбора страны, то, если вы хотите покупать жилье для последующей его сдачи в аренду, лучше выбирать курортные зоны или мегаполисы. Для перепродажи отличным вариантом будет загородная недвижимость.
Как выбирать недвижимые объекты: советы профессионалов
Чтобы выгодно и безопасно вложить деньги, необходимо “зрить в корень”, то есть заранее оценить рентабельность недвижимого объекта, в который вы вкладываетесь. Поэтому предлагаем подробнее рассмотреть, на что нужно обращать особое внимание при покупке жилья, коммерческой недвижимости или земельного участка.
Жилая недвижимость
Чтобы выбрать оптимальный вариант, который в будущем хорошо окупится, необходимо учитывать такие критерии:
- местонахождение квартиры/дома (это может быть спальный район, центр, студенческий район либо удаленный от города в экологически чистом месте). Жилье в центре стоит недешево, но на нем можно будет зарабатывать, сдавая в посуточную или долгосрочную аренду. Покупая квартиру в районе вузов, можете также рассчитывать на возможность сдавать ее в аренду. Хоть цена ниже предыдущего варианта, зато спрос практически всегда колоссальный. Недвижимость в спальных и экологически чистых загородных районах – одна из самых продаваемых, так как именно здесь зачастую обосновываются семьи;
- планировка, вид из окна, тип дома и год его постройки. Последнее необходимо знать в обязательном порядке, так как в скором времени может оказаться, что здание очень старое и готовится к сносу. Большую роль играет и то, из чего выполнено здание, – лучше отдавать предпочтение кирпичным и монолитным домам;
- состояние. Если вы приобретаете жилье без ремонта или в недостроенном состоянии, будьте готовы к дополнительным капиталовложениям. Вместе с тем, “облагородив” объект недвижимости, вы сразу же сможете продать его на порядок дороже, чем купили, и выручить хорошую сумму;
- состояние подъезда, подвала, крыши, прилегающей территории. Это все, казалось бы, имеет косвенное отношение непосредственно к купленному жилью, но в будущем может существенно повлиять на его стоимость;
- работоспособность коммуникаций, возможность сэкономить на коммунальных расходах;
- наличие необходимых документов (начиная бумагами, подтверждающими право продавца на собственность того или иного объекта недвижимости и заканчивая выпиской из Росреестра, домовой книги, кадастровым паспортом).
Коммерческая недвижимость
Если вы хотите инвестировать в офисные, торговые, индустриальные либо социальные помещения, нужно также проанализировать все особенности, преимущества и недостатки покупаемого недвижимого объекта. Например, если вы планируете в дальнейшем сдавать его в аренду под бизнес, то на стоимость будут влиять:
- внешнее состояние здания. Никто не захочет арендовать внешне устаревшее помещение с массой дефектов, особенно если арендатор планирует обустроить в нем кафе;
- расположение. Как правило, спросом пользуются здания, которые находятся в оживленных районах с развитой инфраструктурой и отличной транспортной развязкой;
- состояние прилегающей территории. Лучше, чтобы помещение находилось подальше от проезжей части и не было окружено излишней растительностью. Дело в том, что если здание полностью затенено деревьями и кустами, то, во-первых, его будет плохо видно прохожим (это “не на руку” бизнес-объектам), а во-вторых, окружающая территория будет плохо просыхать, например, после дождя, из-за чего повсюду будут грязь и лужи (более того, в здании из-за этого может быть повышенная влажность, которая приведет к образованию плесени);
- наличие парковочных мест (в городе, особенно в центральном районе, это всегда дефицит, поэтому такая “роскошь” – залог популярности и высокой посещаемости какого-либо объекта).
Земельный участок
Если вы захотите приобрести земельный надел с целью его дальнейшей перепродажи, то к выбору участка также важно подходить крайне внимательно. Необходимо учитывать такие факторы:
- соседство. Вполне вероятно, что вы мало выручите от перепродажи земли, если она будет граничить с заводами и другими промышленными предприятиями, водонапорными башнями, фермой, ангарами, которые портят не только вид, но и воздух. То же самое касается заброшек, кладбищ и прочих объектов, возле которых вряд ли кто-то захочет возводить дом или строить здание под бизнес;
- кадастровую стоимость. От нее будет зависеть размер имущественного налога;
- назначение земли. Это один из важных критериев, ведь от него зависит то, как в будущем можно использовать надел. Выделяют земли населенных пунктов (ими вы сможете распоряжаться как хотите), а в отдельную группу входят земельные наделы лесного фонда, сельскохозяйственного назначения и пр. (на них, например, запрещено возводить дома и коммерческие постройки).
Топ-5 способов увеличить возможную прибыль от инвестиций в недвижимость
Мало просто приобрести какой-то дом, квартиру, коммерческое здание, гараж и пр. Чтобы изъять как можно большую прибыль с их дальнейшей аренды или продажи, увеличив при этом окупаемость и доходность, можно:
- сделать максимально комфортную перепланировку (и узаконить ее);
- возвести дополнительные постройки (если это возможно);
- сделать ремонт (как минимум, поменять окна, дверь, коммуникации);
- привлечь соинвесторов (если вы видите, что приобретение того или иного объекта перспективно, а средств у вас не хватает);
- взять определенную сумму в кредит или взять ипотеку (но предварительно важно оценить возможные расходы и прибыль, чтобы вторая превалировала, иначе инвестирование будет безрезультатным).
Рекомендованные для вас статьи:
- Покупка и продажа криптовалюты через обменники: риски и преимущества
- Финансовые пирамиды: как не попасться на уловки мошенников
- Как прибыльно торговать криптовалютой: лучшие стратегии
Подводим итоги
Как показывает практика, инвестирование в недвижимость – это всегда выгодно. В большинстве случае достаточно один раз вложиться и затем ежемесячно получать пассивный доход. Однако к этому вопросу нужно подходить комплексно, тщательно анализируя финансовый рынок, возможный доход, риски, спрос потребителей, внутренне- и внешнеэкономическую ситуацию и пр.
Лучше всего при покупке того или иного объекта воспользоваться помощью профессионалов – риелторов, юристов, инвестиционных консультантов, которые помогут определиться с выбором, подобрать оптимальный объект и правильно провести сделку. При грамотном подходе ваши капиталовложения, несомненно, будут работать на вас и приносить стабильный доход!